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企業庁土地造成整備事業の外部評価等について

平成15年7月

• 調査報告書（PDF：404KB）
• 監査法人の調査報告を受けての対応

調査報告書の要約

• I調査の目的
• II調査の対象
• III調査の手法
• IV前提条件
• V調査における着眼点
• VI調査の結果
  • A「長期事業収支の見通し」作成の前提とした事項の合理性の有無について
    • (1)調査の重点
    • (2)収入の調査結果の概要
    • (3)支出の調査結果の概要
    • (4)その他の前提について
  • B事業の前倒し終了に伴う留意点の整理
    • (1)終結時期に関する論点の対象範囲
    • (2)短期的視点からの考察
    • (3)長期的視点からの考察
    • (4)財政的負担や一時的資金負担を軽減するための考察
  • C「長期事業収支見通し」の見直しについて

調査報告書の要約

 I調査の目的

千葉県企業庁から提示された「土地造成整備事業の長期事業収支の見通し」（以下「長期事業収支見通し」という）作成の前提とした事項に合理性があるかどうか。また土地造成整備事業の前倒し終了に伴い予測される問題点を整理すること。

 II調査の対象

調査の主たる対象は、千葉県企業庁から提示された第25回及び第26回の千葉県行政改革推進委員会への提出資料の内、平成15年度以降平成24年度までの収支見通しに関する部分である。

 III調査の手法

この調査は、将来予測を対象とし、かつレビューや質問及び分析等を主たる手法としており、一般に公正妥当と認められる監査基準に準拠したものではないため、調査の対象とした資料の適正性そのものを証明もしくは表明するものではない。

 IV前提条件

「長期事業収支見通し」の作成の前提とした事項の幹となる部分は下記のとおりである。

• 平成24年度に土地造成整備事業を終結することとする。
• 分譲収入の算定の基礎となる分譲価格は主として時価相当額より見積もり、その算定が困難なものや保有代替地等については取得価額で見積もっている。
• 上記の時価相当額等は平成15年から19年にかけて毎年5％下落し、その後は変化がないものとして見積もっている。
• 事業費の内負担金等については実際予測値より多めに見込んでいる。

 V調査における着眼点

当調査に際しては、収支見通し策定の前提条件に関する合理性の有無・問題点の有無・判断の際の留意点・代替的手法の有無に焦点を当てて検討した。また、追加投資の合理性、事業終了までの期間が合理的に設定されているかどうか又は合理的に設定するための手法はどうあらねばならないか、という観点から検討した。

 VI調査の結果

A「長期事業収支の見通し」作成の前提とした事項の合理性の有無について

(1)調査の重点

「長期事業収支見通し」の作成の前提とした事項に合理性があるかどうか、その結果同見通しの実現性が高いかどうかを判断するために、収入面が確保できるかをまず重点に調査を行い、特に分譲収入を中心に検討した。
また、支出については、今後計上される予定の収入に比較して合理的な額であるか、合理的な理由があるかという観点に絞って検討を行った。

(2)収入の調査結果

a)分譲単価の計算を時価相当額等で行っていることについて

貴庁は今後各種の拡販方策をとることにより、取引事例や公示価格等に基づく時価相当額（一部造成原価相当額）で分譲可能と考えた収入計画を策定している。時価相当額は、(1)客観性という意味合いでは最も無難な尺度と考えられること、(2)「千葉県企業庁造成土地等分譲基準」で分譲は時価相当額で行うこととなっていること、(3)売却見通しを立てるための他の適切なデータを企業庁内部に有していないこと等に鑑みれば、分譲価格の時価相当額を基にした算出には、後述するように実現可能かどうかの問題はあるものの、恣意性が入らず客観的な判断であり、また現在の企業庁が算出できる唯一の方法であるという意味で合理性はあるものと判断される。

しかし、土地の分譲（特に業務用地）は拡販努力をすればこうした時価相当額で売却可能と言えるほど単純なものではない。全国的に土地の大幅な供給超過が続いている現状では、特殊な例外を除き、時価相当額で分譲しようとしても十分な量の分譲は困難な場合が多い。

土地造成整備事業で造成した大量の土地の相当部分（保有している土地の1,668ヘクタール中、分譲予定421ヘクタール）を10年間程度で分譲できるかどうかは、地区ごとの個別の需要動向や土地を求める企業の個別の事情等により大きく変わってくる。このため、実現可能な分譲収入の計画を作成する場合には、こうした状況（需要動向や企業の個別事情）を十分に把握し計画に反映させる必要がある。従って今後はこうした需要動向を反映させ、実現可能性を十分検討したより合理的な「長期事業収支見通し」になるように見直しを行っていく必要がある。

もっとも、こうした状況把握は即興的にできるわけではなく、需要動向の十分な調査等には時間がかかる。また、現行の「千葉県企業庁造成土地等分譲基準」では土地の分譲は時価相当額で行うこととされているため、この基準を変更しなければ、実需を加味した分譲価格での分譲が困難な状況にある。こうした現状に鑑みれば、現行の「長期事業収支見通し」を実行していく過程でこうした調査を行い、適宜当該見通しの修正・見直しを行っていくことが現実的であろう。

b)適切な分譲収入の見積もり方法

土地造成整備事業の終結に伴う資金負担を最小にするためには、分譲による将来キャッシュフローの現在価値が最大となるような計画をたてる必要がある。

将来キャッシュフローの現在価値を最大にするためには、一般的には以下の算式が最大となるように各地区の分譲収入等を見積もる必要がある。（注）

上記の内、PVは将来キャッシュフローの現在価値、nは分譲代金回収年数、iは調達金利、rはリスク率、Rkは分譲予定価格と当該価格で分譲可能な面積の乗数として算出されるk年度の分譲収入、Ckは当該分譲を行うのに必要なk年度の追加支出（既存支出は含めない）を表す。

現状の「長期事業収支見通し」は、前述のように、相当量の土地を時価相当額で分譲することを前提としている。時価相当額で充分な需要があれば収入Rは分譲価格が時価相当額の時に最大となるため将来キャッシュフローの現在価値も最大になる。しかし、供給超過の場合には、時価相当額で分譲しようとすると需要が極端に減少してしまうため、毎年の分譲収入Rは極端に少なくなる。この結果、相当長期の年数をかければ（nが大きければ）完売できる可能性があったとしても、資金負担やリスク負担等に伴い、遠い将来の収入は大幅に割り引かれてしまうため将来キャッシュフローの現在価値は非常に少なくなってしまう。

このように、上記算式の適用に際しては、PVの値が最大となるようなR（分譲収入）とC（分譲収入を得るための追加支出）を求める必要があるがCはRによって変動するため、Rを決定する必要がある。Rは、分譲価格とその価格で分譲可能な面積の乗数であるから、地区別等でどの程度の分譲価格ならば、いつどれぐらいの面積の分譲ができるかを把握する必要があり、そのためには地区別等の土地需要動向調査が不可欠である。

上記の理由から、こうした調査は事業終結に伴う資金負担を最小にするためのシミュレーションに欠かせない。また、こうした調査を行うことにより「長期事業収支見通し」を見直し、実現可能性の高い計画にブラッシュアップしていくことができる。個別企業の需要動向を調査することは、一般企業とは異なり貴庁にとっては充分実施可能と考えられるため、こうした調査を行いそれに基づき判断していく必要があろう。

（注）算式の詳細については「調査報告書」を参照

c)分譲収入の実現可能性に関する地区別の検討

計画された分譲収入は、本来は各地区別に個別の需要動向等を調査し、その需要動向調査を地区別の収入見通しに十分に反映して初めて実現可能性があると判断されるものである。

しかし、現状ではこうした需要動向等の調査に基づく定量的な資料は存在しない。従って、今回の調査では現在貴庁で作成されている資料及び貴庁の担当者からの説明に基づき、当監査法人で各地区別に実現可能性について便宜的に5段階にランク分けしたものを示すにとどめる。但しこのランク分けは、概括的かつ便宜的なものであり、地区別の個別需要動向の調査や土地評価等に基づき算出したものではないことに留意されたい。

地区別収入見通しランク表（単位:百万円）（対象平成15年度～平成24年度）

	分譲代金	代替地等  代金	賃貸収入	負担金  収入	左記の計	分譲見込等  （ランク）
浦安2期	59,218	0	148	0	59,366	A
京葉港	13,564	0	1,026	0	14,590	B
京葉港拡大	3,748	0	2,277	0	6,025	B
木更津南部	1,409	0	4	0	1,413	C
富津	2,668	0	1,187	0	3,855	C
関連事業	1,089	0	0	0	1,089
臨海精算地区	1,983	0	1,062	0	3,045	B～C
検見川	9,460	0	645	0	10,105	交渉
幕張A	56,556	0	14,152	462	71,170	B
幕張C	22,843	0	1,113	18	23,974	B
横芝	1,371	0	0	0	1,371	B
空港南部	3,002	1	0	0	3,003	A
ひかり	938	0	0	0	938	B～C
袖ヶ浦椎の森	5,902	0	0	0	5,902	C
成田NT	2,223	0	138	0	2,361	B～C
レク夷隅	185	78	0	12	275	A
小規模新井田	42	0	0	0	42	C
成田物流	34,528	621	0	0	35,149	交渉
千葉北部	22,285	1,434	6,263	15,229	45,211	交渉
千葉北部関連	3,245	0	544	3,418	7,207	交渉
柏	13,635	169	470	0	14,274	A
流山	3,952	516	502	26	4,996	A
松崎	6,272	0	0	0	6,272	C
関宿はやま	5,382	0	0	0	5,382	C
合計	275,501	2,819	29,531	19,165	327,015

上記の表の内、ランクB～C、ランクCについては、現状の時価相当額で計画通りの分譲が進む可能性は低い。

ランクBのものも、立地に優位性はあるが、特に業務用地や工業用地については企業の需要動向の変動により実際の分譲収入は大きく変動する可能性がある。

また、ランク「交渉」のものは、分譲予定先や共同造成先等との交渉に結果が大きく左右されることから、実現可能性についてコメントできないものである。特に千葉北部及び千葉北部関連については、懸念要因が多いことから分譲収入は計画値から大きくぶれる可能性が高いものである。

各ランクに分けた分類の根拠等については、「調査報告書」及び下記のランクごとの内容を参照されたい。

以下にランクごとの内容を記載する。

1. ランクA・・・分譲収入に占める比率29％、表の収入計に占める比率25％
   誰にでもわかる明確な立地優位性がありこれを代替する供給がないか供給が少ないと考えられる場合や、近い将来東京に直結する新線等が予定されているため将来著しく利便性が増すと見込まれるため将来の付加価値の増加要因が高い地区は、時期的ズレはあったとしても、分譲は順調に進むものと考えられる。浦安地区については市との折衝、柏・流山地区については新線の進捗状況等不確定要因もあるが、実現可能性が高いこうした地区をAとして記載した。
2. ランクB・・・分譲収入に占める比率36％、表の収入計に占める比率36％
   立地的には優れているが、供給量が多く、企業用地は「個別企業が描いているその土地の収益性」に大きく左右される一面を持つなど、明らかな優位性はあるが不安要因も多いものをBとして記載した（幕張地区や成田空港近隣でアクセスが非常に便利なところ）。
3. ランクC・・・分譲収入に占める比率8％、表の収入計に占める比率7％
   優位性がないか、あっても優位性が際だっていない場合をCとした。こうした地域は、住宅地で大面積を分譲するのであれば大きな割安感が必要であるし、商業地や工業用地である場合には一般的な需要は乏しい。従って、こうした地区は、必要とされる割安感や個別企業の特殊事情によって分譲可能性や分譲価格は大きく左右される。「長期事業収支見通し」でこうした事情を考慮せず時価相当額で評価している、これらの地区の分譲収入は実現性が乏しいものと考えCとして記載した。
4. ランクB～C・・・分譲収入に占める比率2％、表の収入計に占める比率2％
   近隣に集合住宅等が建設され需要が増加してきていると考えられるもの等、優位性は明確ではないが消化できる可能性があるものはB～Cとして記載した。
5. ランク「交渉」・・・分譲収入に占める比率25％、表の収入計に占める比率30％
   特定の相手先との個別の交渉結果によって収入が大きく変動しかねないものを「交渉」として記載している。例えば、特定の相手先に売却することは決まっているが分譲価格が未定であるもの（成田物流地区）や法の規制や共同事業であることに伴い弾力的な価格政策をとれずまた配分が未定であるもの（千葉北部地区）、公共用地等の目的で分譲保留しているがこれを解除し分譲するためには市等の折衝が必要なもの（検見川地区）等である。

これらについては、分譲を合理的に見積もる以前に、交渉の良否により「長期事業収支見通し」が大きく変わってくるものであり、収入見通しが合理的に算定されているかどうかについては（交渉次第の部分が大きいため）コメントが困難なものである。

（注）「長期事業収支見通し」の中では、賃貸収入の内2,037百万円は便宜的に「その他の地区」に一括計上されていたが、この表では浦安2期地区他9地区に分けて記載した。

(3)支出の調査結果

支出面では、「長期事業収支見通し」では余裕を持たせて多めの支出を計上しているとのことである。「長期事業収支見通し」による収入を所与のものとして判断するならば、支出が収入を上回っており、支出総額の抑制に充分な注意を払わねばならないものは富津地区が目立つにすぎない。

しかし、前述したように支出は本来収入枠の中で考えられるべきものであるため、収入見込みがCランクやB～Cランクのもの、また「交渉」ランクのもので交渉次第では収入見込み等に大きな変動が予想されるもの（これは交渉次第のため、貴庁内部でしか把握し得ない）については、今後の収入見込みの見直しに伴い支出面の見直しの要否についても充分な検討が必要であろう。

(4)その他の前提について

• 平成15年から19年までの5年間は地価は毎年5％下落、その後は平成19年度の水準で推移することを前提に計画を策定している。直近のトレンドをもとにある程度予測できる今後5年間まで5％の下落率を想定していることには合理性があるものと思われる。
• 分譲を行っている案件及びこの近隣の案件については分譲価格を時価とみなして算定している。しかし、分譲物件に相当な売れ残りが生じていたり、売れ行きが鈍くなってきた場合には、見直しが必要であることに留意しておく必要がある。
• 一部の地区及び代替地等では時価相当額の評価が困難であることから、取得原価で評価した価額で分譲することとしている。しかし、当該土地に対する需要が少ない場合には売却可能価額が取得価額を割り込む場合があることに留意する必要がある。
• 市町村で既に利用している土地の一部について、売却対象に含めているものがあるが、売却可能かどうかが市町村等との合意に左右されることに留意する必要がある。
• 賃貸料収入は、現行の賃貸料の水準をベースとし、この水準は変わらないものと考えて算定している。賃貸料の水準も土地の価格と連動する場合が多いことに留意する必要がある。
• 負担金及び義務的経費等は予想される最大限の額を見積もっているとのことであり、事業採算性を厳しく把握しようとする場合こうした見積もりには合理性がある。しかし、こうした見積もりが単純にそのまま支払われてしまわないように、別途削減目標を明確にし、これに向けた努力を行う必要がある。
• 経常的経費のうち物件費は年間11億円の支出を今後10年間行うことを予定しているが、個別の事業の終結や事業規模の縮小に伴い、こうした物件費の削減も望まれる。
• 経常的経費のうち人件費は、予想される作業量に対する人員規模の適正水準から割り出した数値を計上しているわけではない。余剰人員が生じた場合、この人員を千葉県側がそのまま受け入れられるかどうかの問題はあるが、今後の事業終結を積極的に進めた場合の人件費の適正水準（又は削減できる人員・人件費）は明確にしておく必要がある。

 B事業の前倒し終了に伴う留意点の整理

(1)終結時期に関する論点の対象範囲

事業終結時期の前倒しに関する論点の対象は、同事業終結が千葉県に与える財政的な影響の側面とする。

(2)短期的視点からの考察

事業を終結させた時点での千葉県の一般会計等に与える影響についての論点は下記のとおり

1. 事業終結時における土地造成整備事業の企業債残高から資金の残高を控除した額が千葉県等の一時的負担として生ずる。こうした資金負担の可否、資金負担困難な場合の下記のような資金負担の繰り延べの可否の検討が必要である。
   • 受け皿組織による企業債の肩代わりの可否・受け皿組織の返済能力の有無。
   • 千葉県による企業債の引継ぎの可否と返済原資の手当。
     例えば、10年後の事業終結の場合は338億円、5年後の場合は826億円の企業債償還資金が必要となる。
2. 事業終結に伴い企業庁職員を千葉検討が受け入れた場合、継続的な資金負担が発生する。この資金負担の可否・及び（千葉県以外の）別組織等での受入の可否等の検討が必要である。
   例えば、10年後の事業終結の場合は年間約39億円、5年後の場合は年間46億円の人件費負担が生ずる。

(3)長期的視点からの考察

現時点から土地の処分が完了する期間までの千葉県の一般会計等に与える影響（(2)の影響を除く）についての論点は下記のとおり

1. 土地造成整備事業の終結に伴う資金負担を最小にするためには、A-(2)-b)に記載したような方法で、土地の分譲に伴う将来キャッシュフローの現在価値を最大にする必要がある。しかし、事業の終結を早め、この期間内に土地等を可能な限り分譲しようとしても、こうした結果にはつながらない可能性が高い。
2. 将来キャッシュフローの現在価値を最大にするには、そのための需要価格の水準と需要量を求める必要がある。事業終結の合理的な時期はこれらの結果をもとに判断すべきものである
3. 事業終結時に、分譲に適さない未利用土地が千葉県に移管された場合の管理費用等の増加を考慮する必要がある。また、現行の組織と千葉県のいずれがこうした土地を容易に整理できるかの充分な検討が必要である。
4. 事業終結時に未だ分譲されていない分譲用地を、現行の組織と受け皿組織のどちらがより効率的に分譲できるかを考慮する必要がある。また、この場合の受け皿組織が土地分譲に伴う税務面での取り扱いで（現行組織と比べ）不利とならないかどうかの検討も必要である。
5. 上記1～4の問題が解決できるならば、下記の観点に鑑みれば、事業終結の前倒しは、千葉県の長期的な財政には好影響を与える可能性が高い。
   企業債償還を早い時点で千葉県の支出に織り込めば、千葉県全体での支出削減が進む。
   人件費負担が千葉県サイドから目に見える形となるため、採用枠の削減等による経費削減を積極的に行わざるをえなくなる。
   土地造成整備事業で所有していた土地を、従来の千葉県所有の土地と合わせて有効利用等を図る必要性が生ずるため、不要の用地購入等が減少する可能性がある。

(4)財政的負担や一時的資金負担を軽減するための考察

下記の理由から、一般的には、事業の終結期間を特定の年数により一律に定めるのではなく、とりあえずは各地区ごとの個別の事業を完全終結するまでのスケジュールとその手法（結果的に分譲できなかった部分の引継ぎ方法も含む）を地区ごとに明確にする必要がある。事業そのものの終結時期は、こうした各地区ごとの個別の事業を完全に終結させた場合の財政的影響を明確にし、また(2)や(3)の留意点を充分に検討した上で論じる必要がある。こうした点が充分に検討されていれば、事業そのものをいつ終結させるかも明確になってくるためである。

（理由）

1. A-(2)-b)で記載したように、事業終結に伴う資金負担を軽減するためには、地区ごとに将来キャッシュフローを最大にするような分譲価格で分譲する必要があるが、そうすると、地区により事業終結までの期間が大きく変わってくること。
2. 事業終結に至らない事業を、一定時点で別組織に一時に引き渡す場合には、千葉県や受け皿組織で一時に引き渡された大量の土地の有効活用（または効率的売却）が可能かどうかの問題が生ずる。引き渡される土地には大量の未造成地も含まれており、場合によっては不要なものを保有し続けることになりかねない、本来はこうした土地も処分していく体制が必要である。
3. 自治体の財政構造から考えると多額の一時的支出負担は耐えられない可能性が高いが、事業そのものを終結した場合事業終結時に(2)で記載したような財政的負担が生ずる可能性が高い。
4. 一方で地区別の個々の事業を、現在の土地造成整備事業の中で地区別に完全終結させていくならば、事業負担や組織が段階的に縮小していくこととなる。
5. 事業そのものを終結させた場合には、企業債返済資金の手当等で千葉県の財政に一時的に大きな負担が生ずる可能性が高い。これに前もって対応するために「企業庁から一般会計への貸付」の段階的回収、又は「千葉県への無償貸与の土地の延払等による売却」等により資金を手当てし（注）、これをそのまま企業債償還に充てるのも一つの方法である。こうすることにより、事業終結とともに千葉県の負担となりかねない一時的・多額の企業債償還に伴う負担等を、土地造成整備事業の終結時までの平均化された資金負担に代えることができる。
   千葉県の負担総額としては変わらなくとも、一時の多額の資金負担が毎年の緩やかな資金負担に置き換わり、自治体の財政構造の面から無理のない事業縮小が可能になる。また、千葉県側でもこうした資金負担を予算等に組み込むことにより、千葉県の負担能力も考慮に入れることができ、本当の意味で土地造成整備事業をいつ終結できるかという実質的議論ができるものと思われる。
   （注）千葉県企業庁から一般会計への貸付金が194億円、また千葉県への無償貸与の土地（評価額約730億円）等があるとのことである。
6. また、企業庁の職員も各地区の事業を個別に完全終結させていくならば、その分各地区の管理に要する要員等が減少させることができる。

現行の「長期事業収支見通し」では、造成の中止等が決定された地区についても、その地区の事業で最終的な土地の処理も含めた完全終結（土地を残すのではなく、処分すべきものはたとえ無償でも処分し、千葉県が必要とするものは千葉県に渡してしまう必要がある）と、それに至る手法が明示されていない。分譲可能な土地から分譲収入をあげることが優先し、分譲困難なものの後処理まで手が回らないという状況は理解できるが、地区ごとに事業を完全終結させていかなければ、負の資産が大量に残り、管理コストや処理コストも削減できないため、将来の財政負担を重くしかねない。これは、事業そのものの終結を5年後又は10年後に行ったとしても同様である。

逆に、全ての地区の事業が完全終結するまで土地造成整備事業の組織がそのまま残ったとしても、個別の事業の完全終結を確実に行えば、確実かつ効率的に、また財政的負担が少ない形で事業を終結できるものと思われる。

そのためには、地区別の個別事業をいつまでにどのような方法で終結させるかを検討し、個別の事業終結や業務範囲縮小に伴い生ずる余剰人員の縮小計画をたて積極的な固定費削減を行っていく必要がある。

また、実際に地区別に事業の完全終結を行っていく場合にも、地区ごとの需要動向を定量的に把握し、当該地区の将来キャッシュフローを最大にするような分譲政策（価格の決定や、場合によっては無償での提供が最良である場合もある）のシミュレーションが不可欠である。実際に実施する場合にはこのための定量的データの蓄積が急がれる。

 C「長期事業収支見通し」の見直しについて

貴庁の作成した「長期事業収支見通し」の見積もりについては、前述したように実現可能性の面での懸念はあるものの、一般的客観性や現行の貴庁の体制に鑑みれば合理性があるものと判断される。

しかし、収益の実現可能性の面での懸念（特に前述した「Cランク」「B～Cランク」）があり、交渉次第で大きく変動しかねないもの等がある。また、今後計画と実績の乖離が生じた場合は、その影響を検討し「長期事業収支見通し」に反映させる必要もある。こうした点に鑑みると、今後この「長期事業収支見通し」の実施過程で、常にこの見通しを修正し実現可能性の高いものにブラッシュアップしていく必要があろう。