終身建物賃貸借事業の認可制度について

1.お知らせ

平成30年9月10日、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則が改正され、既存建築物を活用する場合の認可基準並びに提出書類が緩和されました。

2.認可窓口

認可窓口一覧
住宅の所在地	担当窓口	電話番号	手続の案内
千葉市	千葉市都市局建築部住宅政策課	043-245-5809	-
船橋市	船橋市建設局建築部住宅政策課	047-436-2712	-
柏市	柏市都市部住宅政策課	04-7167-1147	-
上記以外の市町村	千葉県県土整備部都市整備局住宅課	043-223-3231	本ページ

3.終身建物賃貸借事業の概要

本事業の認可を受けた住宅では、賃借人（高齢者）が生きている限り存続し死亡時に終了する（相続性を排除する）、賃借人本人一代限りの賃貸借契約を締結することができます。
認可後は、賃借人（高齢者）との終身にわたる賃貸借契約のほか、仮入居するための1年以内の定期建物賃貸借契約を締結することができます。

本事業の対象となる賃借人

60歳以上の単身の高齢者
配偶者若しくは60歳以上の親族と同居する、60歳以上の高齢者。
※同居者は、賃借人の死後1カ月以内の申し出により継続居住が可能です。
60歳未満の者は、たとえ要介護・要支援の認定を受けていたとしても、本事業の対象となりません。（入居の際は、通常の賃貸借契約を締結してください。）

入居契約の解約を制限

貸主側からの解約申入れには、知事の承認が必要です。
（※知事が承認するのは、住宅の老朽・滅失等の事由により賃貸住宅として維持するのに過分の費用を要するに至ったときや、賃借人が長期間にわたって居住しないことにより住宅を適正に管理することが困難となったときに限られます。）
賃借人から解約を申入れる場合は、解約申入れ6ヵ月後に賃貸借契約が終了します。
（ただし、療養、老人ホームへの入所、親族との同居等を理由とした解除の場合は、解約申入れ1ヵ月後となります。）

4.認可基準

規模・設備基準

各住戸の床面積が25平方メートル以上であること。
※ただし、同等以上の居住環境が確保される場合は、18平方メートル以上で可。
各住戸に水洗便所・洗面台・台所・収納設備・浴室を備えること。
※ただし、同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所・収納設備・浴室を設置することを要しない。

シェアハウス型賃貸住宅の場合は、前二項の記載に関わらず、以下の基準を満たすこと

シェアハウス型賃貸住宅の場合の規模・設備基準	備考
住宅全体の面積が15平方メートル×N＋10平方メートル以上であること	N＝入居定員
専用居室の入居者は1人とすること	-
専用居室の床面積が9平方メートル以上であること	-
共同利用部分に居間、食堂、台所、便所、洗面設備、洗濯室、浴室等を設けること	-
便所、洗面設備、浴室は、居住者概ね5人につき1か所以上の割合で設けること	-

バリアフリー基準

新築の場合

段差のない床
廊下幅78cm（柱の存する部分は75cm）以上
ただし、建築基準法施行令第119条に該当する建築物については、その規定に従ってください。
建築基準法施行令第119条＜抜粋＞（PDF：38KB）
出入口の幅は居室75cm以上、浴室は60cm以上
浴室は短辺120cm、面積1.8平方メートル以上（一戸建ての場合は短辺130cm、面積2.0平方メートル以上）
主たる共用の階段の寸法（T≧24、55≦T+2R≦65）
住戸内の階段の寸法（T≧19.5、R/T≦22/21、55≦T+2R≦65）
T：踏面の寸法(cm)、R：けあげの寸法(cm)
手すりは便所、浴室及び住戸内の階段に設置
エレベーターは3階建以上の共同住宅で建物出入口のある階に停止するものは設置が必要。

既存建築物の場合

場所	バリアフリー基準
便所	立ち座りのための手すりが設けられていること。
浴室	浴槽出入りのための手すり又は浴室内での姿勢保持のための手すりが設けられていること。
玄関	上がりかまち部の昇降や靴の着脱のための手すりが設置できるようになっていること。
脱衣所	衣服の着脱のための手すりが設置できるようになっていること。
階段	少なくとも片側（勾配が45度を超える場合は両側）に手すりが設けられていること。ただし、ホームエレベータが設置される場合は、この限りでない。

入居契約の基準

公正証書等の書面により、賃借人の死亡に至るまで存続し、かつ、賃借人が死亡したときに終了する賃貸借契約を締結すること。
賃借人から、仮入居したい旨の申し出があったときは、終身建物賃貸借に先立ち、仮入居のため一年以内の定期建物賃貸借契約を締結すること。
賃借人の死後1か月以内に、同居者から継続入居したい旨の申し出があった場合は、当該同居者と終身にわたる賃貸借契約を締結すること。
権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること。
入居者が不正の行為により入居したときは、賃貸借契約の解除を行うことを賃貸の条件とすること。
賃貸受託の整備をして事業を行う場合は、工事の完了前に敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払い金として一括して受領しないものであること。
前払い金を受領する場合は、前払い金の算定の基礎が書面で明示されたものであり、かつ、当該前払い金について、賃貸事業者が返還債務を負うこととなる場合に備えて、保全措置（前払い金に係る債務の銀行による保証等）を講ずること。

管理方法の基準

賃貸住宅の修繕が計画的に行われるものであること。
賃貸借契約書、家賃及び敷金の収納状況を明らかにする書類、その他の賃貸住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類を備え付けること。
「高齢者の居住の安定の確保に関する基本的な方針」及び「千葉県高齢者居住安定確保計画」に照らして適切な運営方法とすること。

5.事業認可申請の手続

本事業の認可を希望する場合は、予め県住宅課住宅支援班（043-223-3231）にご連絡のうえ、以下の書類を持参してください。

事業認可申請に係る提出書類

認可申請書類の点検票（点検票様式（エクセル：14KB））
事業認可申請書（申請書様式（ワード：128KB））
新築の場合は、縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図
（既存建築物の場合は、賃貸住宅の規模及び設備の概要を表示した間取図）
加齢対応構造等のチェックリスト
（新築：加齢対応構造等のチェックリスト（エクセル：260KB）、既存建築物：加齢対応構造等のチェックリスト（エクセル：52KB））
終身建物賃貸借に係る契約書（ひな型）

参考とすべき入居契約書	連帯保証型	家賃債務保証型
サービス付き高齢者向け住宅に該当する場合	（サ高住該当、連帯保証型）（ワード：185KB）	（サ高住該当、家賃債務保証型）（ワード：181KB）
サービス付き高齢者向け住宅に該当しない場合	（サ高住非該当、連帯保証型）（ワード：178KB）	（サ高住非該当、家賃債務保証型）（ワード：176KB）

申請者が土地・建物を所有する場合は、登記事項証明書（直近3カ月以内のもの）
（賃借する場合は、賃貸借契約書の写し並びに登記事項証明書の写し）
賃貸住宅の長期修繕計画書
認可基準に適合する旨の誓約書（誓約書様式（ワード：31KB））
確認済証（または検査済証）の写し

その他の提出書類

以下に該当する場合は、追加で書類を提出してください。

賃貸住宅の管理業務を委託する場合は、委託契約書の写し
申請者が法人の場合は、法人の登記事項証明書（直近3カ月以内のもの）及び定款の写し
家賃等の前払金を受領する場合は、前払金の保全措置を証する書類（金銭信託契約書の写し等）

6.事業認可後の諸手続

事業認可後、事業内容の変更・賃貸借契約の解約・管理状況の報告・地位承継・廃業を行う場合は、以下の様式を提出してください。

事業内容を変更するとき

事業変更認可申請書（第4号様式（ワード：36KB））
事業の軽微な変更の届出書（第7号様式（ワード：33KB））
（※軽微な変更とは…住宅の整備時期の変更であって、かつ、整備の着手・完了の予定年月日の六月以内の変更に限る。）

認可事業者が賃貸借契約を解約するとき

貸主（認可事業者）の申し出により賃貸借契約を解約するときは、あらかじめ知事の承認が必要です。

解約の申入れ承認申請書（第8号様式（ワード：34KB））

管理状況に関する報告を行うとき

県から認可住宅の管理状況についての報告を求められた場合は、以下の様式を提出してください。

管理状況の報告について（第12号様式（ワード：26KB））

地位を承継するとき

地位の承継の届出書（第15号様式（ワード：26KB））※一般承継による地位承継の場合
地位の承継の承認申請書（第16号様式（ワード：25KB））※一般承継以外による地位承継の場合

事業を廃止するとき

事業廃止届出書（第19号様式（ワード：26KB））

7.本県が事業認可した団地

事業認可した団地一覧
団地名	所在地	構造	戸数	事業者
ココファン尾崎台	野田市尾崎台14番地 (東武野田線川間駅徒歩8分)	RC造地上3階	44戸	株式会社学研ココファン電話：03-6431-1860
ココファン松戸五香	松戸市五香2丁目19-3 (新京成線五香駅徒歩11分)	鉄骨造地上3階	57戸	株式会社学研ココファン電話：03-6431-1860
介護付有料老人ホームミライアコート宮の杜	佐倉市宮ノ台6丁目6-1の一部	鉄骨造地上4階	73戸	社会福祉法人ユーカリ優都会電話：043-460-7117
プチモンドさくら	佐倉市城343-3	RC造地上3階	10戸	Kudoカンパニー株式会社電話：043-222-7231
ココファン市川中山	市川市本北方3-12-10	RC造地上3階	59戸	株式会社学研ココファン電話：03-6431-1860
ココファン本八幡	市川市大和田1-13-8	RC造地上6階	66戸	株式会社学研ココファン電話：03-6431-1860
ケアリッツレジデンス妙典	市川市塩焼5-3-6	RC造地上4階	30戸	株式会社ケアリッツ・アンド・パートナーズ電話：03-6273-1925
ココファン八千代緑が丘	八千代氏緑が丘2-7-11	鉄骨造地上3階	50戸	株式会社学研ココファン電話：03-6431-1860